[산업일보]
서울시에서 거래되는 상업용 부동산의 76.5%는 근저당이 설정돼 있으며, 총 거래금액에서 근저당이 차지하는 비중은 약 40%에 이르는 것으로 나타났다.

상업용부동산 시장조사 전문업체인 부동산도서관이 2006년부터 올해 1분기 까지 12년 3개월동안 거래된 상업용 부동산 중 1만208건을 무작위 추출해 조사한 결과 이 같이 집계됐다.

조사결과에 따르면, 매입자금 확보 및 금융 레버리지 효과를 위해 근저당이 설정된 건물은 76.5%인 7천809건, 근저당이 없는 물건은 22%인 2천255건, 확인불가 1.4% 144건으로 조사됐다. 같은 기간 연도별 총 거래금액에서 근저당 설정 비율이 가장 높은 것은 초소형으로 53%에 달했고, 소형 51%, 중형 46%, 대형 33%, 프라임 13%의 순으로 조사돼 규모가 작을수록 근저당 비율이 높은 것으로 분석됐다.

연도별 근저당 설정 비율은 부동산 규제가 최고조에 달한 데다 조사기간 내 한국은행 기준금리도 5%로 가장 높았던 2007년이 26%로 가장 낮았고, 부동산활성화 정책이 많았던 2014년이 57%로 가장 높았다.

조사기간 동안 표본은 1만208건의 실거래 건수로써, 50억 원 미만의 초소형 건물이 7천564건(74%)으로 가장 많았고, 총거래금액은 1천억 원 이상 프라임이 24조458억 원으로 가장 많았다. 초소형 상업용부동산은 조사기간 총 거래금액 17조5천387억 원 중 근저당 금액은 9조2천592억 원(53%)으로 집계된 가운데 최근 8년간은 근저당 비율이 모두 50%를 넘은 것으로 조사됐다.

또 샘플 기준 초소형규모 상업용 부동산의 매수자는 약 86%가 개인, 이 외 법인이 13%, 공공 및 기타가 1%인 것으로 확인됐다.

NAI프라퍼트리 리서치센터 김헌수 연구원은 “서울시 상업용부동산의 근저당 비율이 반드시 은행부채인 것은 아니나 채무성격에 가깝다고는 평가할 수 있다”면서 “미국의 금리인상에 따른 한국은행의 기준금리 인상 가능성이 상존하고 있어 주택담보대출에 이어 상업용부동산 대출도 금리인상에 대응할 필요가 있다”고 말했다.

한편 2006년부터 2018년 1분기까지 서울시 상업용 부동산 총거래금액은 191조4천191억 원을 기록했다. 이 가운데 2014년, 2016년, 2017년은 서울시 상업용부동산 연간 거래금액이 20조원을 넘어섰다.